Dobra działka pod budowę domu to połowa sukcesu, napewno każdy będzie miał w tym temacie inne preferencje, zależące od subiektywnych wymagań i odczuć. Nowoczesny dom typu stodoła zlokalizowany jest pod Wrocławiem, na małej 700 metrowej działce z wjazdem od zachodu. Działka ma szerokość 21,5 m co pozwala na usytuowanie budynku i garażu od strony wjazdu. 700 m2  to może mało, ale też wystarczająco, by zbudować na niej wymarzony dom i mieć “kawałek” trawy. Oczywiście większa działka byłaby wygodniejsza i dawała większą swobodę, ale kosztuje więcej i generuje większe koszty inwestycyjne (a nasz budżet był ograniczony). Wartościując tą decyzję inwestor wolał mniejszą działkę w korzystniejszej lokalizacji, bliżej miasta, z podstawowymi usługami- m.in. przedszkolem, szkołą, dobrą komunikacją z centrum miasta- w tym przypadku stacja pkp daje możliwość dotarcia do centrum Wrocławia w 9 min. Przede wszystkim stale towarzyszyła nam idea, że budowa domu ma być alternatywą dla mieszkania średniej wielkości na obrzeżach miasta. A w tym przypadku takiej wielkości ogródek to nieoceniona wartość dodana.

Wybór działki jest jedną z kluczowych decyzji przy planowaniu budowy własnego domu, ponieważ wszystkie późniejsze decyzje będą konsekwencją tego wyboru. Nie będę rozwijał tutaj aspektu ceny działki, ponieważ kluczowa w tej materii jest lokalizacja.

Przedstawiam prostą listę na co warto zwrócić uwagę kupując działkę budowlaną. Warto przyjrzeć się tym aspektom przed zakupem, pozwoli to mieć lepsze rozeznanie na dalszy etap inwestycji oraz mieć lepszy punkt wyjścia do projektowania, a co za tym idzie- obniżyć koszty inwestycyjne.


Lokalizacja

Nieważne czy decydujemy się na projekt katalogowy czy indywidualny, w danej lokalizacji zawsze można odpowiednio zaprojektować lub dobrać projekt. Warto jednak zwrócić uwagę na parę aspektów lokalnych, tak, by podkreślić walory działki, zmaksymalizować funkcjonalność i wyeliminować potencjalne problemy. Ma to szczególne znaczenie przy projektowaniu domów energooszczędnych i pasywnych, gdyż działka i usytuowanie budynku ma decydujący wpływ na to, jakie w przyszłości osiągniemy korzyści eksploatacyjne.


Orientacja- usytuowanie względem stron świata

Najważniejszą kwestią jest orientacja względem stron świata oraz położenie w relacji do ulicy naszej przyszłej działki. Sytuacja najbardziej korzystna jest wtedy, gdy wjazd na działkę znajduje się od strony północnej- mamy wtedy możliwość zaprojektowania tarasu oraz terenów rekreacyjnych w południowej- najbardziej nasłonecznionej części działki. Z punktu widzenia energooszczędności, od strony północnej powinniśmy planować pomieszczenia dodatkowe, techniczne, a od południa- otwarte pomieszczenia dzienne. Taki układ funkcjonalny pozwoli zminimalizować albo nawet wykluczyć przeszklenia od strony północnej, a zmaksymalizować od południa, powodując znaczny wzrost pasywnych zysków cieplnych. Sytuacje wjazdu od zachodu oraz wschodu pozwolą odpowiednio wykorzystać słoneczną część działki.  Najbardziej problematyczne jest rozplanowanie domu z wjazdem od strony południowej, chyba że mamy do czynienia z bardzo dużą działką, na której możemy wydłużyć podjazd i zaprojektować taras oraz otwarcia w pewnej odległości od ulicy.


Wymiary

Minimalna szerokość działki dla funkcjonalnego rozkładu pomieszczeń to ok. 15-16 m.  Pozwala to usytuować w szerokości domu jadalnie i pokój dzienny od strony tarasu rekreacyjnego, przy zachowaniu 4 m od granicy działki z obu stron domu. Najlepiej jednak, pod względem energooszczędności i funkcjonalności, gdy elewacja południowa jest jak największa. Zapewni nam to dobre doświetlenie oraz wzrost zysków solarnych. Przy tak małej szerokości działki garaż lub wiatę należy lokalizować od strony wjazdowej.


Warunki zastane

Ukształtowanie terenu oraz rodzaj gruntu są kolejnym aspektem do sprawdzenia. Czasem warto podpytać sąsiada, który już wybudował dom, z jakim rodzajem gruntu mamy do czynienia. Nie powinniśmy lokalizować domu w zagłębieniach skąd wody opadowe będą trudniej odpływać. Jeśli działka ma spadek należy zwrócić uwagę na intensywne wiatry, które często występują w takich miejscach. Korzystniejsze spadki to te nachylone w stronę południa, zapewniając otwarcie na słoneczną stronę, osłaniając jednocześnie dom od zimnej, północnej strony. By nie mamy pewności warto przed zakupem wykoać badania geotechniczne, by określić rodzaj oraz nośność gruntu.

Planując dom energooszczędny należy zwrócić uwagę również na istniejące zadrzewienie działki. Korzystna jest sytuacja drzew osłaniających północne elewacje, od strony południowej drzewa liściaste mogą stanowić naturalny system zacieniający. Latem drzewa chronią przed nadmiernym przegrzewaniem, a zimą, gdy drzewa tracą liście umożliwiają dostęp promieni słonecznych.

Jeśli na działce występują np. słupy energetyczne, linie wysokiego napięcia, gazociąg, rowy, stanowiska archeologiczne itp. to musimy sprawdzić czy nie będzie to kolidowało z budową naszego domu, jak kosztowne i czasochłonne będą ewentualne rozwiązania problemów i czy będą one opłacalne.


Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy

Kluczowym elementem jest przestudiowanie dokumentów dotyczących działki- takich jak plan miejscowy lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dowiemy się o przeznaczeniu terenu naszej działki i terenów sąsiednich. Plan określa parametry i wskaźniki zabudowy (linie zabudowy, intensywność zabudowy, gabaryty zabudowy), a więc możemy ustalić jeszcze przed zakupem działki czy aby na pewno nasz wymarzony dom, o takich parametrach, jakie sobie założyliśmy, jest możliwy do wybudowania.Warto sprawdzić czy w sąsiedztwie nie ma w planach jakiejś niekorzystnej dla nas inwestycji.

Jeśli na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy, będziemy musieli wystąpić o warunki zabudowy w urzędzie gminy. Jeżeli gmina zamierza w najbliższym czasie uchwalić plan, możemy mieć problem z uzyskaniem warunków. W takim przypadku postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy może zostać zawieszone nawet na dziewięć miesięcy.


Dostępne media

Wielką zaletą jest dostępność podstawowych mediów. Warto sprawdzić w jakiej odległości są one dostępne. Działka do pozwolenia na budowę musi również posiadać wjazd z drogi publicznej lub posiadać ustanowioną służebność przez sąsiednią nieruchomość.


Ważne dokumenty

Ostatnią rzeczą, ale na pewno nie najmniej ważną, jest dokładne sprawdzenie wszystkich dokumentów przed podpisaniem umowy-kupna sprzedaży. Dokumentem potwierdzający własność terenu jest księga wieczysta. Sprzedający powinien okazać jej odpis, należy również sprawdzić wszystkie cztery działy księgi, sprawdzając czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo innym ograniczeniem np. służebnością drogi koniecznej, prawem pierwokupu. Księgę wieczystą można obejrzeć na stronie ekw.ms,goov.pl. W sytuacji gdy sprzedający nie jest właścicielem gruntu tylko użytkownikiem wieczystym, prawo pierwokupu przysługuje gminie.

 

Słowa kluczowe: urbanistyka budynku; usytuowanie domu na działce; działka budowlana; działka pod budowę domu; dom stodoła; projekt stodoła; nowoczesny dom; stodoła nowoczesna

Author