Decyzja o budowie domu może dojrzewać w nas latami lub być szybka i spontaniczna, różnie bywa. Jednak zanim wbijemy pierwszą łopatę, musimy zmierzyć się z szeregiem często czasochłonnych formalności i dylematów. Jest dużo elementów układanki, które trzeba uruchomić odpowiednio wcześniej. Zebraliśmy te elementy poniżej- Co musimy zrobić zanim rozpoczniemy budowę? Kolejność dokumentów jest chronologiczna, tak jak je będziemy potrzebować, jednak trzeba podejść do tego “z głową”, ponieważ na niektóre elementy czeka się dłużej i trzeba je załatwiać odpowiednio wcześniej, tak jak na  przykład dobrych wykonawców.


  1. Zakup działki, akt notarialny, notariusz. Działka stanowi bardzo istotny koszt w budżecie, nie będziemy wchodzić w kwestie cenowe, ponieważ jest to  zależne od baaaardzo wielu czynników, lokalizacji, uzbrojenia… Na co zwrócić uwagę przy zakupie pisaliśmy tutaj Czas trwania jest indywidualny 1 dzień –  ∞ .

  2. Warunki zabudowy// plan zagospodarowania. Bardzo dobrze jest zweryfikować to przed zakupem działki, jeżeli jest plan sprawa jest jasna czy możemy budować się na danej działce czy nie.  W przeciwnym przypadku należy wystąpić o warunki zabudowy. Warunki zabudowy przygotowywane są dla danej inwestycji i inwestora, działka jest analizowana pod kątem możliwości budowy. Warunki zabudowy określają parametry jakie przyszły budynek ma posiadać (powierzchnię zabudowy, linię zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość kalenicy, wysokość elewacji frontowej do gzymsu, kąt i rodzaj dachu itp.) Procedura trwa 3-12 miesięcy w zależności od gminy/miasta (niestety).
  3. Media. Warunki przyłączenia oraz umowy przyłączeniowe. W przypadku jeżeli mamy media w pobliżu sprawa jest prosta, występujemy z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia do danych gestorów sieci (Elektroenergetyczny np. Tauron, gaz np. PSG, woda/kanalizacja- Zakład Gospodarki Komunalnej). W nich zostanie określone gdzie i na jakich zasadach mamy się podłączyć lub czy jest w ogólne taka możliwość. Jeżeli nie ma uzbrojenia kanalizacji/wody będziemy musieli zdecydować się na inne rozwiązania takie jak np. budowa studni, zbiornika bezodpływowego (szamba) lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Czas trwania ok. 30 dni .
  4. Mapa do celów projektowych to aktualna mapa z całym uzbrojeniem terenu- jest niezbędna do stworzenia Planu Zagospodarowania Terenu czyli usytuowania domu i wszystkich elementów infrastruktury na działce.  Na mapie powinny być naniesione elementy decyzji o warunkach zabudowy lub Planu zagospodarowania terenu. W tym celu udajemy się do geodety, który sporządza mapę, a następnie mapa ta zatwierdzana jest przez starostwo (zajmuje to ok. 3-6 tygodni– oczywiście geodeta, robi to szybka, a wszytsko opóźnia urząd- czyli nic nowego).
  5. Analiza geotechniczna, sprawdza warunki gruntowe- jakie grunty występują na działce, określa nośność gruntu, co na etapie projektu umożliwia precyzyjne zaprojektowanie fundamentów. Sprawdzamy również na jakiej wysokości mamy wodę gruntową. Zazwyczaj na potrzeby średniej wielkości budynku jednorodzinnego niepodpiwniczonego wystarczą 2 odwierty o głębokości 4m. By sporządzić taką analizę musimy udać się do geotechnika lub geologa. Czas opracowania 1-3 tygodni
  6. Archeolog. W przypadku gdy działka objęta jest ochroną konserwatorską, na etapie projektu oraz prac ziemnych należy wynająć archeologa do stworzenia planu prac. Brzmi to poważnie, ale jest to formalność, bardzo rzadko zdarza się, że w miejscu gdzie chcemy postawić nasz wymarzony budynek, odkrywamy złoty pociąg 🙂 Czas opracowania 1 tydzień podczas projektu i 1 tydzień podczas robót ziemnych na etapie budowy.
  7. Inne. Tutaj może pojawić się wiele dodatkowych elementów w zależności od lokalizacji i warunków na działce. Czasami przez naszą działkę przebiegają różne sieci (np gazociąg), które trzeba uzgodnić z właścicielem i zachować wymagane strefy ochronne. Czas trwania- indywidualnie.
  8. Projekt budynku i Plan zagospodarowania terenu. Czy  typowy czy indywidualny. Jako architekci możemy być mieć mocno subiektywne zdanie na ten temat. Projekt indywidualny jest przygotowywany ściśle do wymagań inwestora, działki, planu zagospodarowania lub WZ. Mamy tutaj pełną dowolność, dodatkowo architekt załatwi za nas szereg formalności (wszystkie powyższe licząc od pkt. 2), dobierze najbardziej optymalne rozwiązanie. Projekt indywidualny jest droższy oraz dłużej trwa praca nad projektem (ok. 3-5 miesięcy). Projekt typowy można kupić od ręki, wybór jest bardzo duży. Jednak nie ominiemy etapu formalności i adaptacji projektu, które trwają 1-2 miesięcy .Odnośnie projektu warto jest zwrócić uwagę na elementy, które podnoszą koszty budowy pisaliśmy o tym tutaj. Jest to na pewno materiał na osobny wpis. Jeśli macie pytania, pytajcie w komentarzach.
  9. Prawomocna decyzja o pozwoleniu na budowę. W momencie otrzymania pozwolenia na budowę, decyzja musi się uprawomocnić. Czas oczekiwania zależy od ilości stron postępowania czyli sąsiadów naszej działki i tego jak szybko odbiorą listy informujące (tzw. zwrotki) . Na pozwolenie na budowę możemy czekać od 1 -3 miesięcy w zależności od urzędu. Gdy to się stanie składamy w starostwie powiatowym zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych oraz odbieramy dziennik budowy. Do złożenia dokumentów o rozpoczęciu robót budowlanych musimy mieć kierownika budowy, gdyż on wypełnia wszystkie papiery z tym związane.

  1. Kierownik budowy jest bardzo istotną osobą w procesie budowlanym. Będzie towarzyszył nam poprzez cały proces budowy oraz sprawdzał poprawność prowadzenia robót, zgodność z projektem, dobrze by był osobą niezależną od wykonawcy, doświadczoną, a zarazem otwartą na alternatywne rozwiązania. Koszty związane z kierownikiem budowy są bardzo rożne- wszystko zależy od zakresu jego obowiązków- które możemy określić indywidualnie. Zazwyczaj opłaty związane z nadzorem liczy się od wizyty przy danym etapie (ok. 150-300 zł ) lub kompleksowo miesięczny nadzór i doradztwo (ok. 1200-3000 zł). Nie wspominam tutaj o kierownikach “figurantach” pojawiających się tylko na początku i końcu budowy, gdyż takiego rozwiązania nie rekomendujemy, pozorna oszczędność może bardzo szybko się obrócić i straty mogą być o wiele większe.
  2. Tyczenie budynku . Z  dziennikiem pod pachą możemy poszukać geodety, który wytyczy nasz budynek, czyli usytuuje go na działce zgodnie z projektem. Dobrze by była to ta sama osoba, która potem będzie odbierać nasz budynek, by nie było potem nieporozumień. Czas trwania 1 dzień.
  3. Ekipa budowlana Budować możemy systemem gospodarczym lub biorąc generalnego wykonawcę (kompleksową realizację inwestycji w ustalonym wcześniej czasie i budżecie- wariant bardzo wygodny, ale też najdroższy) lub wariant pośredni- poprzez inwestora zastępczego, kierownika lub samemu organizować kolejne ekipy i materiały. Dobre ekipy zazwyczaj mają ustawione harmonogramy pracz dużym wyprzedzeniem i należy je bardzo wcześnie rezerwować. Do Stodoły ekipy umawialiśmy z ponad półrocznym wyprzedzeniem, czasem okazywało się jednak i tak być już za późno.
  4. Zaopatrzenie. Jak mamy ekipę, to drugim ważnym elementem są materiały. Ważne, aby były dobrej jakości oraz w terminie na placu budowy. Planowanie dostaw, to wbrew pozorom, nie takie łatwe zadanie. Musimy pamiętać i ustawiać kolejne dostawy w ten sposób, by nie przeszkadzać/ nie dokładać pracy ekipie budowlanej.  Należy zamówić odpowiednie ilości materiału, by wystarczyło, ale nie zostało 🙂 Trzeba pamiętać, że dostawa też kosztuje, dlatego materiał najlepiej zamawiać większymi partiami, by płacić za transport jednorazowo. Warto z materiałami zmierzyć się odpowiednio wcześniej, by choć trochę poznać i dokonać świadomego wyboru, szczególnie ważnych elementów budynku jak np. przeszklenia, drzwi, bramy, materiały izolacyjne…

Dodatkowo należy pamiętać, że budowa to żywioł;) często wynikają dodatkowe problemy, gdzie musimy dokonywać zmian i szybko podejmować decyzje, co bez doświadczonego doradcy może być stresujące lub mogą okazać się być niewłaściwe (np. dziś, gdy przyszła ekipa montująca dach, zaczynając od gięcia obróbki dachowej, okazało się, że ma ona zupełnie inny kolor niż ten, który był zamawiany. Oczywiście wykonawca tego sam by nie wychwycił- pracował na materiale, który był dostarczony..  Dodatkowo okazało się, że do rynien nie dołączonych zaślepek, że nie dowieziono jeszcze ław kominiarskich i kratek wentylacyjnych do komina, że czekamy na okna dachowe, ogólnie cała lista rzeczy, które wydawały się już być dawno załatwione/ zakupione. Ekipa miała tylko 2 dni na dokończenie dachu Stodoły, nie wchodziły więc w grę opóźnienia. Szukanie tych materiałów po niezliczonej ilości hurtowniach, kilkadziesiąt przejechanych km, urlop na żądanie i dużo stresu- a oczywiście i tak nie udało się wszystkiego dostać- taka często bywa rzeczywistość). Jeżeli nie mamy kompleksowego wykonawcy, poszczególne ekipy wykonują dane zakontraktowane etapy często nie łącząc ich pomiędzy sobą. Jeżeli nie mamy doświadczenia w temacie naprawdę lepiej powierzyć budowę w ręce sprawdzonego specjalisty (kierownik budowy, inspektor nadzoru, majster, architekt)/ Będziemy na pewno spać spokojniej.


Słowa kluczowe: projekt typowy, projekt indywidualny, formalności przy budowie domu, pozwolenie na budowę, dziennik budowy, warunki przyłączenia,

Author