Budowa domu. Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Budujesz lub remontujesz dom? A może masz takie plany? Wiesz, że będziesz musiał zawrzeć w związku z tym wiele umów? I wiesz też pewnie, że wszystkie umowy dot. budowy domu najlepiej zawierać w formie pisemnej? (Jeśli nie, to koniecznie doczytaj tu: http://www.projektstodola.pl/2019/10/12/umowa-o-roboty-budowlane-kiedy-ja-sporzadzic/)

Zawsze lepiej mieć umowę sporządzoną na piśmie niż jej nie mieć. Jednak umowa umowie nie równa. W Internecie nie brakuje gotowych wzorów. Większość z nich to krótkie i mało skomplikowane szablony. Nie twierdzę, że są one złe, często jednak niekompletne. Co powinna więc zawierać umowa dotycząca budowy domu sporządzona na piśmie? Poniżej omówię te postanowienia, na które warto zwrócić uwagę przy zawieraniu umów o roboty budowlane czy innych związanych z budową albo remontem. Moim zdaniem to absolutne minimum, jeżeli umowa ma spełniać swoją rolę.


1. Strony umowy

Strony umowy powinny być zawsze dokładnie opisane. Jeżeli zawierasz umowę z osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej konieczne jest wskazanie imienia, nazwiska, adresu i numeru PESEL. Gdy nasz kontrahent prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, wpisujemy dodatkowo adres prowadzenia tej działalności i NIP. Jeśli natomiast jest to spółka, niezbędne jest określenie nazwy, adresu, numeru KRS i NIP, wysokości kapitału zakładowego oraz osoby reprezentującej spółkę. Dodatkowo zweryfikuj czy osoba ta rzeczywiście może występować w imieniu spółki przy zawieraniu umów. Najłatwiej to zrobić sprawdzając sposób reprezentacji w skazany w odpisie aktualnym z KRS. Odpis aktualny można pobrać samemu ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości (https://ekrs.ms.gov.pl/web/wyszukiwarka-krs/strona-glowna/index.html) albo poprosić o niego kontrahenta. Warto go też załączyć do umowy.

Gdy sposób reprezentacji budzi w nas jakikolwiek wątpliwości, najlepiej od razu poprosić prawnika o sprawdzenie tej kwestii!

Bardzo ważne jest, żeby podmiot, z którym podpisujemy umowę był właściwie umocowany. Równie istotne jest jednak także sprawdzenie jego rzetelności. Podstawowa sprawa to weryfikacja czy dany przedsiębiorca widnieje w odpowiednim rejestrze – CEIDG lub KRS. Możesz to zrobić samodzielnie, zdalnie i bezpłatnie (wyszukiwarka podmiotów wpisanych do KRS https://ekrs.ms.gov.pl/web/wyszukiwarka-krs/strona-glowna/index.html; wyszukiwarka podmiotów wpisanych do CEIDG https://prod.ceidg.gov.pl/ceidg/ceidg.public.ui/Search.aspx). W rejestrach możesz tez sprawdzić prawdziwość wskazanego w umowie adresu, numerów identyfikacyjnych czy sposobu reprezentacji.

W czasie rozmowy z potencjalnym wykonawcą zapytajmy o poprzednie realizacje, poprośmy o zdjęcia, ewentualnie także rekomendacje. Jeżeli istnieje taka możliwość zobaczmy efekty prac naszego kontrahenta „na żywo”.

Kolejną kwestią do weryfikacji jest posiadanie przez wykonawcę i jego pracowników wymaganych uprawnień, na przykład budowlanych. Ponadto wybierzmy wykonawcę, który jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej w ramach prowadzonej działalności zawodowej i który zobowiązuje się utrzymać takie ubezpieczenie przez czas trwania umowy. W takim wypadku załącznikiem do umowy powinna być polisa wykonawcy.


2. Zakres prac umowa budowa domu

W umowie jak najbardziej precyzyjnie opisz zakres wykonywanych prac. Nie możemy poprzestać na postanowieniu, że przedmiotem umowy jest „ułożenie glazury w łazience”. Albo w treści umowy, albo w załączniku wskaż dokładnie z jakich materiałów i według jakiego projektu wykonać prace. Podobnie przy umowie z elektrykiem. Wszystkie gniazdka, łączniki, punkty światła zaznaczcie na schemacie budynku czy projekcie. Ustalenie, że gniazdko ma być „w szafce łazienkowej” może skutkować posiadaniem gniazdka w szufladzie pod umywalką, a nie w szafce za lustrem, chociaż akurat to drugie było naszym marzeniem.


3. Terminy (harmonogram) umowa budowa domu

Jeśli mieliście kiedykolwiek do czynienia z ekipami budowlanymi to wiecie, że największym problemem są terminy. U murarzy faktycznie sporo może zależeć od warunków atmosferycznych. Jakiś termin maksymalny powinni jednak określić, licząc się z tym, że jego przekroczenie będzie się wiązało z konkretnymi konsekwencjami.

Jeszcze bardziej precyzyjnie terminy należy określać z wykonawcami, którzy nie są uzależnieni od pogody. Inwestor nie może ponosić kosztów tego, że ktoś z ekipy zachorował czy zrezygnował albo że materiały na inną budowę przyjechały z opóźnieniem. Każdy kto prowadzi jakąś działalność gospodarczą wie, że wiąże się ona z pewnym ryzykiem. To wykonawca musi wziąć to ryzyko na siebie.


4. Gwarancja/ rękojmia

Każdy wykonawca, niezależnie od specjalizacji, odpowiada za wykonanie swoich prac zgodnie z umową. W przeciwnym wypadku ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne dzieła (dzieło czyli wykonane prace). Przykładowo za wykonane niezgodnie z umową uznamy dzieło, które:

  • nie ma właściwości, jakie tego rodzaju dzieła powinny mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, na przykład w wybudowanym domu pękają ściany albo instalacja wodno-kanalizacyjna przecieka;
  • brak właściwości, o których istnieniu przyjmujący zamówienie zapewnił zamawiającego;
  • nie nadaje się do celu, o którym zamawiający poinformował przyjmującego zamówienie przy zawarciu umowy, a ten nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  • zostało wydane zamawiającemu w stanie niezupełnym, na przykład bez instrukcji lub innych dokumentów niezbędnych do prawidłowego korzystania z dzieła lub rozporządzania nim.

Z wadą prawną dzieła mamy do czynienia na przykład wtedy, gdy stanowi ono własność podmiotu trzeciego.

Odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi, zarówno za wady fizyczne, jak i wady prawne, regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Jako inwestor (zamawiający) możesz żądać usunięcia każdej wady usuwalnej, zarówno istotnej, jak i nieistotnej. Wada powinien usunąć wykonawca na swój koszt, w rozsądnym terminie, dostosowanym do rodzaju i zakresu stwierdzonej wady oraz dzieła.

Jeżeli wykonawca nie usunie wad niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności, jako zamawiający możesz zażądać obniżenia wynagrodzenia. Jeżeli dane dzieło było już wcześniej naprawiane, możesz od razu żądać obniżenia wynagrodzenia.

Najdalej idącym uprawnieniem zamawiającego jest prawo odstąpienia od umowy. W przypadku wystąpienia wady istotnej, jako inwestor możesz od razu złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Przyjmujący zamówienie może jednak zapobiec wykonaniu prawa odstąpienia, jeżeli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla zamawiającego wadę usunie. Podobnie jednak jak powyżej, jeżeli dane dzieło było już wcześniej naprawiane, odstąpienie jest skuteczne w momencie złożenia.

Wykonawca może dodatkowo udzielić gwarancji na wykonane przez siebie dzieło. Jej warunki należy określić w umowie gwarancji. W praktyce umowa taka jest często częścią umowy o dzieło czy umowy o roboty budowlane. Warto jednak mieć świadomość, że gwarancja taka jest dla inwestora istotna tylko wtedy, jeżeli przyznaje mu uprawnienia dalej idące niż te wynikające z rękojmi. W umowach często pisze się, że wykonawca udziela gwarancji. Brak wskazania warunków takiej gwarancji oznacza najczęściej brak konkretnych uprawnień dla zamawiającego.


5. Zabezpieczenia umowa budowa domu

Kontrahent, nawet najlepiej sprawdzony, może się okazać nierzetelny. W umowie warto zastrzec kary umowne na wypadek niewywiązania się wykonawcy z poszczególnych zobowiązań albo na wypadek opóźnień w ich realizacji. Kary umowne możesz wskazać w określonej wysokości za dzień/ przewinienie albo na przykład jako procentową część wynagrodzenia. Dodatkowym zabezpieczeniem inwestora może być gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa albo kaucja gwarancyjna. Jeżeli zostanie ustanowione tego typu zabezpieczenie, w umowie trzeba dokładnie określić, kiedy inwestor może z niego skorzystać. Inwestor może być na przykład uprawniony do zaspokojenia z kaucji swoich roszczeń wynikających z kar umownych, ale dopiero po uprzednim wezwaniu wykonawcy do wywiązania się z jego zobowiązań.

W umowie możesz też zastrzec dla inwestora możliwość odstąpienia od umowy w określonych przypadkach. Dokładnie jednak musicie opisać przyczyny, warunki i termin, w jakim odstąpienie może być wykonane.


6. Prawa autorskie umowa budowa domu

Jeżeli przedmiotem umowy jest projekt, wizualizacja czy inny utwór w rozumieniu prawa autorskiego, inwestor powinien pamiętać o przeniesieniu praw autorskich do tego utworu. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: https://liszewskamadra.pl/umowa-o-przeniesienie-praw-autorskich-kiedy-warto-ja-sporzadzic/


Jak zaznaczyłam na wstępie, wymienione elementy umowy to absolutne minimum. Naprawdę dobra umowa to taka, którą sporządzimy dla konkretnej sprawy. Warto o tym pamiętać – zwłaszcza przy dużych i skomplikowanych realizacjach.


Aneta Liszewska-Mądra – radca prawny z wykształcenia, doświadczenia i zamiłowania. Prywatnie mama dwuletnich bliźniaczek i ich czteroletniej siostry. W swojej pracy zawodowej kieruje się zasadą, że lepiej zapobiegać niż leczyć, dlatego duży nacisk kładzie na regulowanie wzajemnych relacji jeszcze przed ich nawiązaniem.

Dostępna online: https://liszewskamadra.pl/

https://www.facebook.com/liszewskamadra/


słowa kluczowe: umowa budowa domu robota o umowy budowlane, budowa umowa, umowa na piśmie, umowa budowlana, budowa domu formalności

Author

Write A Comment

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.